Investir au Maroc

Le marché de l’immobilier au Maroc connaît depuis quelques années une effervescence qui n’est pas due au hasard, en effet de nombreuses raisons peuvent inciter à investir au Maroc, notamment une fiscalité avantageuse, un arsenal juridique adapté au besoin des investisseurs et une réglementation de change souple.

Une fiscalité avantageuse et une réglementation de change souple

Sur Ie plan fiscal, le Maroc a mis en place de nombreuses mesures incitatives avantageuses :

Garantie de transfert, hors Maroc, des produits de la vente des biens immobiliers sans limite dans le temps et dans le montant.
Garantie de transfert, hors Maroc, de la plus-value nette de la cession du bien immobilier.
Exonération de l’impôt sur le profit immobilier en cas de cession d’un immeuble à usage de résidence principale depuis au moins 6 ans.
Exonération de la taxe d’habitation pendant 5 ans, pour les constructions neuves, à usage d’habitation principale ensuite abattement de 75%.
Absence de droits de succession.
Conventions fiscales, visant à éviter la double imposition des non-résidents, conclues avec de nombreux pays.

Vos obligations fiscales en tant qu’acquéreur

Devenir propriétaire au Maroc implique un certain nombre de conséquences fiscales qu’il est bon de connaître au préalable pour en mesurer toute la portée. Cela vous évitera les mauvaises surprises. Voici les principales contributions auxquelles vous serez exposé (ces données sont fournies à titre indicatif et sont sujettes à fluctuation) :

Frais d’acquisition

Pour les locaux construits ou les terrains les frais d’acquisition sont de 7 à 8 % du prix d’achat.

Frais d’acquisition

Au Maroc, en achetant un bien immobilier, plusieurs types de taxes sont redevables à l’État :
a) La taxe d’habitation : C’est une taxe due annuellement par les propriétaires d’immeubles bâtis et de constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie, par leurs propriétaires à titre
d’habitation principale ou secondaire, ou mis gracieusement à la disposition de leurs conjoints ascendants et descendants à titre d’habitation. Sont exonérés, les constructions nouvelles destinées à l’habitation principale de leur propriétaire, pendant une période de cinq années suivant celle de leur achèvement. Elle est calculée sur la valeur locative des immeubles, à cet effet les immeubles affectés par les propriétaires à leur habitation principale, bénéficie d’un abattement de 75% de ladite valeur locative.

b) La Taxe des services communaux :
Assimilable à la taxe d’habitation elle est établie annuellement, sur les immeubles, situés dans le champ d’application de la taxe urbaine et même ceux qui en sont exonérés temporairement, calculée sur la valeur locative de l’immeuble, son taux est de :
- 10,50 % de la valeur locative annuelle pour biens bâtis situés dans une commune urbaine
- 6,5 % de la valeur locative annuelle pour biens bâtis situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

c) Revenus locatifs :
Dans le cas où le bien est loué, vous devrez déclarer les revenus de la location, le taux d’impôt est le suivant :
- 10% appliqué sur le cumul des revenus locatifs bruts imposables inférieur à 120 000 DHS.
- 15% appliqué sur le cumul des revenus locatifs bruts imposables supérieur ou égal à 120 000 DHS.

d) Cas particulier des retraites français :
Les retraites bénéficient d’une mesure avantageuse d’exonération : Les pensions de retraite perçues au Maroc par ces retraités est soumises à l’IR avec un abattement de 80%.

e) L’impôt sur le Profit Immobilier :
elle peut éventuellement vous concerner si vous décidez de revendre votre bien immobilier.
- II s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat actualisé et augmenté des charges et investissements. Le taux est fixé à 20% du profit et ne doit en aucun cas être inférieur à 3% du prix de vente.
- Le vendeur peut être exonéré de cette taxe si le bien vendu était sa résidence principale depuis plus de 6 ans.
- Le vendeur de sa résidence principal avant le délai de six ans peut être exonéré sous conditions suivantes :
- L’engagement de réinvestir le prix de cession dans l’acquisition d’un immeuble destiné à l’habitation principale dans un délai ne dépassant pas six (6) mois à compter de la date de cession du premier immeuble destiné à l’habitation principale ;
- Le vendeur ne peut bénéficier qu’une seule fois de cette exonération ;
- Le prix de cession de l’immeuble précité ne doit pas excéder 4.000.000 DHS ;

De façon générale, il existe entre la plupart des pays d’Europe et le Maroc une convention fiscale de non double imposition.
C’est la notion de résidence fiscale qui déterminera si la législation fiscale marocaine s’applique en matière d’imposition : seront considérés comme résidents fiscaux au Maroc les personnes ayant leur résidence habituelle au Maroc (se référer aux textes des Conventions entre les Gouvernements Étrangers et le Royaume du Maroc tendant à éliminer les doubles impositions et à établir des règles d’assistance mutuelle administrative en matière fiscale).

Une réglementation des changes souple

Au Maroc, l’Office des Changes est une institution économique dépendant du Ministère des Finances qui réglemente et contrôle tous les aspects des entrées et sorties de devises.
Depuis plusieurs années, il institue des règles tendant à favoriser les investissements des étrangers et notamment les investissements immobiliers. Les étrangers résidents et non résidents au Maroc bénéficient d’un régime de convertibilité totale concernant :

Les sommes en devises rentrées au Maroc pour financer un investissement immobilier (dont l’apport personnel et les mensualités du crédit) ;
Les loyers perçus pour la location d’un bien immobilier dont l’acquisition est financée par des sommes provenant de I’étranger ;
Le produit de la revente du bien ;

Pour bénéficier de ces avantages, il est important de réaliser votre investissement par des fonds provenant de l’étranger sur un compte en dirhams convertibles ou directement sur le compte du notaire chargé de la transaction, et une fois la transaction réalisée il est impératif de garder la traçabilité du financement en devise de l’investissement sous forme d’avis de crédit, attestations bancaires ou formules de cession.

Rôle du Notaire

Il est primordial de confier votre investissement à un Notaire qui est investi d’une mission d’autorité publique, il prépare les contrats sous la forme authentique, il en assure la conservation, mais son rôle ne se limite pas à authentifier les actes, il a aussi un rôle de conseil dans divers domaines juridiques et fiscaux notamment :

Le domaine immobilier : le conseil du notaire recouvre tous les aspects de la vente immobilière,
Le domaine patrimonial, et notamment les questions relatives aux donations et aux successions (testament, partage d’un héritage, etc.) ;
Le domaine fiscal : paiement des impôts, optimisation fiscale, etc. ;
Le domaine du droit des affaires ;

Le Notaire est impartial et neutre : il conseille identiquement toutes les parties impliquées dans la transaction qui lui est confiée, de façon à préserver les intérêts de chacun.

Par Maitre Reda Boulmane