Les intérêts d'acheter sa résidence principale en SCI
La société civile immobilière (SCI) connaît un succès certain en France auprès des particuliers et des professionnels. Sa souplesse offre la possibilité de réaliser toutes sortes d’opérations et de répondre à différentes problématiques patrimoniales. La SCI est fréquemment utilisée dans le cadre familial, comme support juridique du patrimoine immobilier pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers mais également pour dissocier le patrimoine professionnel du patrimoine personnel afin de protéger ce dernier des éventuels aléas économiques et professionnels du chef de famille ou tout simplement pour des raisons d’optimisation fiscale. Les articles 1832 et suivants ainsi que les articles 1845 et suivants du Code Civil réglementent le régime des SCI. Ce type de société offre la possibilité aux associés de la SCI d’habiter dans l’immeuble qu’elle détient, à titre gratuit ou en souscrivant un bail onéreux. Il est donc possible d’envisager de mettre sa résidence principale en SCI. Cependant cette structure juridique n’est pas la solution miracle à toutes les situations. Il convient de s’interroger sur les besoins et les objectifs poursuivis des associés et s’assurer en amont que ce schéma ne se révèlera pas contre-productif. Cet article n’envisagera que la situation des résidents fiscaux français. L’acquisition de la résidence principale en SCI présente certes des intérêts (1) à condition que les acquéreurs aient pris conscience des limites (2) de celle-ci.
1. Les intérêts du recours à la SCI
Selon la situation personnelle, maritale et la présence ou non d’enfants, recourir à la SCI peut s’avérer intéressant. Contourner certaines dispositions légales et combler un vide juridique selon la situation des acquéreurs:
l Contourner le régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts.
l Organiser la protection du conjoint survivant en cas de décès pour les concubins ou les pacsés (en instaurant le principe du démembrement croisé au sein de la SCI).
Une optimisation fiscale
l Exonération sur les plus-values de la vente de la SCI résidence principale.
l Une réduction du revenu global en cas de déficits (option IR).
l Une réduction de l’assiette d’imposition (option IS) avec une limite.
Organiser sa succession
l Bénéficier de réductions de droits de succession (le recours aux donations successives).
l La possibilité de conserver le contrôle du bien familial jusqu’à son décès (transmission uniquement de la nue-propriété).
l Le respect du principe de l’égalité entre héritiers
l Préserver l’intégralité du patrimoine.
l Éluder la précarité du régime de l’indivision.
l Faciliter la cession des parts (avec en plus absence de frais de notaire et la suppression du droit de préemption urbain).
2. Les limites présentées par cette forme juridique
Une lourdeur administrative et financière
l La nécessité d’accomplir des formalités lors de la constitution de la SCI
l L’accomplissement de formalités annuelles (AGO, tenir une comptabilité …) pour éviter que la SCI soit considérée comme fictive
l Un taux d’emprunt parfois plus élevé et des garanties exigées par les banques plus importantes
La perte de certains droits en l’absence de dispositions statutaires
l La perte du droit au logement dont bénéficie automatiquement le conjoint survivant en l’absence de dispositions statutaires en ce sens
l Si la SCI ne peut pas faire face à des dettes,
l les associés sont tenus solidaires responsables à proportion de leurs apports
l perte de la protection résultant du principe de l’insaisissabilité de la résidence principale qui protège l’habitation contre les recours des créanciers
Une imposition parfois moins intéressante
l Si la résidence principale est louée à titre onéreux aux associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, ils ne pourront pas bénéficier de l’abattement sur les plus-values
l La perte de l’abattement des 30% lors du calcul du montant de l’IFI (avec une nuance : possibilité de pratiquer une décote de 10% à 20% sur la valeur des parts de la SCI (pour illiquidité des parts).
Conclusion :
Ainsi, même si dans sa généralité, la société civile immobilière peut se révéler un outil efficace pour organiser son patrimoine, que ce soit dans l’optique de le valoriser ou de le transmettre, il est opportun de s’assurer que l’acquisition de la résidence principale par ce biais est nécessaire et adaptée. Le cas échéant, elle se révèlera totalement inefficace voire contre-productive.
