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Zone de Texte: Newsletter octobre 2019   

 
 
 

DISSIMULATION DU VICE CACHÉ : MÉRULE, ANTERIORITÉ, PROFANE, SCI - COUR D’APPEL DE RENNES, 11 JUIN 2019, N° 17/05329
 
La Cour d’Appel, après examen du Kbis, des bilans et des ventes réalisées par la SCI, et ce malgré le fait que le gérant exerce une activité dans un autre secteur, considère que la SCI n’est pas familiale mais que son objet social est l’achat, l’entretien et la vente de bien. Elle a en conséquence la qualité de professionnel au regard de la vente objet du litige et ne peut opposer à son acquéreur la clause d’exonération des vices cachés insérée à l’acte.
 
Il résulte des faits et de l’expertise, que le bien était affecté au moment de la vente d’un vice caché au sens que l’art. 1641 du Code civil, lequel rendait le bien impropre à son usage. Par ailleurs, le caractère profane de l’acquéreur ne lui permettait pas de déceler les champignons masqués par des matériaux. L’antériorité du vice par rapport à la vente ayant été établie, la faute est caractérisée. 
Conséquences : résolution de la vente, restitution du prix, restitution du bien, remboursement des taxes foncières par le vendeur.
Évitez la résolution de la vente, ne négligez pas le risque « Mérule » !
 
POLLUTION ET NULLITÉ DE LA VENTE : CASS CIV 3°, 11 JUILLET 2019, N° 18-18.848
 
En cas d’acquisition d’un bien immobilier (maison et étang), la qualité de l’eau doit être caractérisée comme déterminante dans la décision et l’acte d’acquisition pour faire annuler la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. A l’issue de l’acquisition, une pollution ancienne apparait dans des analyses d’eau. Les vendeurs reconnaissent alors qu’un épisode de pollution avait été traité et n’avait depuis produit aucun nouveau problème.
Pour obtenir la nullité de la vente pour vices cachés, les acquéreurs mettent en avant que l’acquisition était motivé par la présence de l’étang (promenade, pêche, bien-être du chien de race…) et que le vice a été caché par les vendeurs. Si la Cour d’appel reconnait le vice, elle considère que celui-ci n’entraine qu’une perte d’usage partielle et ne rend pas l’utilisation impropre de l’étang. Décision confirmée en Cassation.
Conséquences : la vente n’est pas annulée. Pour ce faire, il aurait fallu préciser le caractère déterminant de la qualité de l’eau dans l’acte en précisant qu’en connaissance d’un tel élément, la vente n’aurait pas été réalisée ou à un prix moindre.
Soyez vigilent lors de la présence d’un étang ou plan d’eau 
 
VOISINAGE ET ACQUISITION - COMPORTEMENT PROBLEMMATIQUE : CASS 3° CIV, 18 AVRIL 2019, N° 17-24330
 
Le procès-verbal de l'assemblée générale indiquait que le voisin de palier a été considéré « responsable, depuis son arrivée, de nombreuses nuisances » et concernait « la poursuite de dégradations au détriment de la copropriété » en lien avec une « condamnation pour usage illicite de stupéfiant ». Sur la base de cette information découverte avant la signature de l’acte, l’acquéreur n’a pas finalisé la vente. 
 
Conséquences :  l’acquisition n’a pas été finalisée en raison des nuisances constatées. La simple information du vendeur (absence de troubles) ne suffit pas.  
 
Le bruit, motif d’annulation de la vente
 
 
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