Mauritius

Conseils pour habiter ou investir

L’implantation de Lloyd & Davis s’est mise en place en début 2022 avec le recrutement de consultants partenaires experts du marché local et passionnés de la douceur de vivre mauricienne.

Le déploiement de la marque Lloyd & Davis sur l’Île Maurice s’est fait naturellement avec Martine de Rosnay, experte du marché basque et d’origine mauricienne. Son expertise depuis la France pour des clients souhaitant acheter sur l’Île Maurice a été complétée avec l’arrivée d’Émilie de Rosnay, juriste experte en droit international et consultante locale.
L’équipe s’est ensuite agrandie avec l’arrivée de Jasmine Longuève experte en immobilier de prestige.
L’équipe est donc à votre disposition pour vous accompagner et sécuriser vos projets immobiliers. Vous retrouverez l'ensemble de nos biens immobiliers et de nos activités dans le magazine Lloyd & Davis Île Maurice, et y trouverez tous les bons plans, les informations relatives à l’île, sa fiscalité et opportunités d’investissement.

Toutes nos équipes sont heureuses de vous accompagner dans la réalisation de vos projets immobiliers.

Investir à l’Île Maurice

L’Ile Maurice séduit par son offre dans l’immobilier haut-de-gamme. Notre agence dédiée sur la côte Ouest de l’île vous assure un accompagnement sans faille dans le cadre de vos acquisitions de villas et d’appartements de prestige à Maurice. Pour mieux vous servir, Lloyd & Davis s’entoure des meilleurs conseils, notamment en matière juridique.  A ce titre, nous partageons avec vous un entretien exclusif avec les notaires de l’Office Notarial de l’Isle-de-France, spécialistes de l’immobilier et du patrimoine privé.

Me Ashvin Krishna Dwarka (LL.M. Tax - London School of Economics, DESS notarial - Sorbonne) est l’associé fondateur de l’Office Notarial de l’Isle-de-France, unique Etude de Maurice agréée en Law Firm. Fort de 20 ans d’expérience professionnelle, Me Dwarka a été collaborateur du Cabinet d’avocats Freshfields Bruckhaus Deringer à Paris pendant 5 ans, avant de s’installer comme notaire à l’île Maurice. Me Dwarka a été Président du Comité de Gestion du Financial Services Fund, sous l’égide de la Commission des Services Financiers (FSC). Il a également été Président du Conseil d’administration d’une banque privée.
Spécialisations : conseil patrimonial (structuration de patrimoines et d’investissements internationaux, fiscalité transfrontalière), et notariat d’affaires (programmes immobiliers complexes, financements structurés).

Me Urvashi Bissoonauth (LL.B. (Hons) – Univ. de Maurice) dirige une Etude affiliée à l’Office Notarial de l’Isle-de-France. Ayant obtenu son diplôme de notaire en 2014, elle a créé sa propre Etude et développé une pratique axée sur les programmes immobiliers et la copropriété. Elle a été pendant 4 ans chargée de cours en droit des sûretés et immobilier à la Faculté de Droit de l’Université de Maurice.
Spécialisations : droit immobilier (acquisitions, copropriétés, droit hypothécaire), et droit de la famille et des successions (notamment à l’international).

Lloyd & Davis : Que dire à nos clients qui envisagent une acquisition à l’Ile Maurice ?
Me Urvashi Bissoonauth : Si vous êtes issu d’un Etat francophone, vous serez agréablement surpris de voir que votre achat se déroulera dans les mêmes conditions de protection et de sécurité juridique que dans votre pays d’origine. La norme ici, c’est la pleine propriété immobilière, et la liberté de transmission (mise en location, revente, ou transmission aux héritiers). Vos droits sont garantis par la Constitution, mais aussi par nos traités internationaux de protection de l’investissement étranger.

Me Ashvin Krishna Dwarka : L’Ile Maurice a été pendant un siècle l’Isle-de-France. De cette période, nous avons conservé la pratique de la langue française, le Code Civil, et le rôle protecteur du notaire dans le domaine immobilier. D’ailleurs, les actes notariés sont principalement établis en langue française. En outre vous bénéficiez d’une large gamme d’outils juridiques pour structurer votre acquisition. Il y a évidemment le classique démembrement usufruit/nue propriété, ainsi que la société civile immobilière (SCI), très utile pour l’achat d’un bien par un couple,
pour anticiper la transmission graduelle aux enfants, ou bien tout simplement pour gérer le bien à distance. Mais notre système de droit mixte donne également accès à des mécanismes tels que les limited companies ou les trusts issus du droit anglais.

En somme, le notaire mauricien a le même rôle qu’en France ?
Me Bissoonauth : Oui, c’est le même rôle de protection et de sécurisation de l’acquisition immobilière. Comme en France, et d’autres pays de droit civil (Suisse, Belgique, Luxembourg), le notaire vérifie le titre de propriété du vendeur, l’absence d’hypothèques grevant le bien, et vous garantit un titre inattaquable. Le notaire reste tenu d’un devoir de conseil impartial, même quand il a été choisi par un promoteur immobilier.

Me Dwarka : Sans l’intervention du notaire, un acheteur ne pourrait être certain de la qualité de son titre de propriété (ce qui l’obligerait à souscrire une assurance très onéreuse simplement pour couvrir son droit de propriété, comme aux USA ou en Australie).
Nous comprenons que l’accession à la propriété immobilière par les acquéreurs étrangers nécessite une autorisation administrative particulière. Qu’en est-il ?
Me Bissoonauth : Soulignons que cette procédure d’agrément est simple et rapide. Une fois l’agrément administratif obtenu, l’étranger jouit pleinement des mêmes prérogatives de propriétaire qu’un Mauricien. Par ailleurs la transmission du bien par succession ne nécessite aucun agrément. J’ajouterais que cette procédure d’agrément constitue également un gage de sécurité pour l’acquéreur étranger, puisque l’EDB aura au préalable contrôlé la viabilité des programmes immobiliers réglementés sous les régimes dits PDS, RES, Smart City, IRS, IHS.
Me Dwarka : En vertu d’une loi qui a vu le jour dans les années 70, l’acquisition directe ou indirecte (par le biais de société interposée) de biens immobiliers par des étrangers est réglementée. Ce contrôle ne procède nullement d’une volonté discriminatoire, mais simplement du souhait louable d’éviter une hyperinflation aurait exclu les Mauriciens de leur propre marché immobilier. En pratique, cela signifie que les étrangers sont principalement admis à acquérir des biens dans des programmes réalisés sous les régimes réglementaires dits PDS, RES, Smart City, IRS, IHS, et dans les immeubles dits « R+2 », après une procédure administrative d’agrément de l’étranger par l’Economic Development Board (EDB), l’autorité de contrôle et de promotion de l’investissement à Maurice. Ces programmes existent dans toutes les régions de l’île, offrant ainsi un large éventail de possibilités.

Ces programmes immobiliers réglementés présentent-ils des avantages pour nos clients ?
Me Bissoonauth : Bien sûr. D’abord parce que l’EDB ne valide que des programmes qui respectent les exigences réglementaires en termes d’infrastructures et d’équipement. En outre, la propriété d’un bien immobilier acquis dans ces programmes réglementés (PDS, RES, Smart City, IRS) pour un prix d’au moins 375.000 dollars US (ou l’équivalent dans une autre devise) est assortie d’un permis de résident permanent à Maurice, tant pour l’acquéreur que pour sa famille.
Sous le dispositif dit « R+2 », qui permet l’acquisition d’appartements dans un immeuble en copropriété comprenant un rez-de-chaussée et deux étages ou plus, tout achat d’un montant supérieur à 375.000 dollars US donne droit à un visa de 10 ans, renouvelable.
Parmi ces programmes se trouvent quelques perles rares, situés en bord de mer (« pieds dans l’eau », comme on dit ici !) et néanmoins accessibles aux étrangers. La pandémie de Covid a entraîné une grande remise en cause des habitudes traditionnelles, et le télétravail se fait dorénavant même à l’international. De nombreux expatriés s’installent donc à Maurice, pour travailler dans un environnement qui leur est plus agréable.

Me Dwarka : Les programmes en régime Smart City permettent même l’achat de terrains à bâtir, soit pour la construction d’une maison individuelle, soit pour la réalisation d’un programme résidentiel ou mixte. Ainsi, un promoteur étranger peut acquérir un terrain de quelques hectares au sein d’une Smart City, et y réaliser son propre projet d’appartements, de villas, et/ou de bureaux et commerces, destiné à la revente en lots de copropriété. Un tel promoteur étranger pourra, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’impôts sur les revenus issus de son projet, pour une durée allant jusqu’à 8 ans.

L’achat d’une villa ou d’un appartement en cours de construction est-il sécurisé ?
Me Bissoonauth : Sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez acquérir en toute sécurité à condition que le programme immobilier soit couvert par une garantie financière d’achèvement (GFA) émise par une banque ou une compagnie d’assurances de premier rang. Donc, vérifiez auprès de votre notaire que la GFA couvre bien votre lot, et vous serez à l’abri de toute défaillance du promoteur. En pratique, le simple fait que la GFA existe signifie que la banque a vérifié en amont que le promoteur présente un niveau de risque zéro.

Me Dwarka : Si le programme n’est pas couvert par une GFA, nous vous recommandons le régime de la vente à terme. Vous versez votre prix d’achat en séquestre chez le notaire, et le décaissement au promoteur n’interviendra qu’à la condition qu’il achève l’immeuble dans le délai contractuel.
Vous êtes ainsi parfaitement sécurisé. Après l’achèvement, que ce soit en VEFA ou en vente à terme, vous bénéficiez de plusieurs garanties légales : garantie de parfait achèvement, garantie biennale des menu ouvrages et équipements, et surtout, la garantie décennale sur le gros œuvre.

L’investissement dans un but locatif est-il intéressant pour nos clients ?
Me Bissoonauth :  si l’on respecte les règles de prudence élémentaire applicables à l’investissement locatif dans son pays d’origine, oui, l’achat en vue de la mise en location peut s’avérer très intéressant. Être prudent, ça signifie : un choix réfléchi de la région d’achat, un examen minutieux du règlement de copropriété de l’immeuble (pour vérifier que la location du lot est autorisée), la prise de conseils préalables quant aux permis administratifs nécessaires à la location saisonnière.

Me Dwarka : L’intérêt fiscal de l’investissement immobilier à Maurice est triple. En premier lieu, les revenus locatifs sont imposés au taux de droit commun de 15% (hors contributions sociales ou exceptionnelles). En outre, la revente du bien n’entraîne que des droits de mutation de 5%, et aucune imposition des plus-values à Maurice. Enfin, en vertu de la Convention fiscale existant entre la France et Maurice, les biens immobiliers détenus à Maurice par des résidents fiscaux français sont exonérés d’impôt sur la fortune.

Justement, on entend beaucoup parler de l’attrait fiscal de l’Ile Maurice. Cette réputation est-elle justifiée ?
Me Bissoonauth : Dissipons les idées reçues. L’Ile Maurice n’est pas un paradis fiscal : le taux de l’impôt est de 15% (voire 25% si l’on intègre la contribution de solidarité pendant la période pandémique), et les contributions sociales sont prélevées au taux maximal de 9%. On est bien loin des 2% à 6% dont ont pu bénéficier les GAFAM en Europe même ! N’oublions pas que nous vivons à l’ère de l’échange automatique d’informations entre administrations fiscales de la plupart des pays du monde. Donc, pour bénéficier d’éventuelles possibilités d’optimisation fiscale, il faut, tout comme en Europe, éviter de marcher hors des clous.  

Me Dwarka : L’Ile Maurice présente certes un environnement fiscal favorable, mais à la stricte condition de se conformer aux lois aussi bien locales que de son pays de résidence, et de respecter scrupuleusement les exigences des conventions fiscales internationales.  On peut ainsi bénéficier en toute légalité de plafonnements de taux d’imposition sur les dividendes, intérêts et redevances (royalties), ce qui est particulièrement attrayant lorsqu’une société européenne investit à Maurice via une filiale. J’ai déjà mentionné l’exonération d’IFI sur les biens immobiliers détenus ici par des résidents français. Enfin, il n’existe aucune fiscalité successorale à Maurice, ce qui facilite la transmission des biens aux héritiers à condition qu’ils ne soient pas domiciliés dans un pays qui impose les transmissions à cause de mort.

L&D : dans un contexte d’investissement immobilier à l’étranger, Lloyd & Davis s’appuie sur un réseau de partenaires dans divers pays. Parlez-nous de vos interactions à l’international.
Me Bissoonauth : Dans notre pratique quotidienne, nous sommes régulièrement amenés à participer à des visioconférences avec les notaires ou avocats étrangers de nos clients internationaux. Cela renforce le climat de confiance propice à une acquisition à Maurice : les notaires européens de nos clients sont rassurés de constater que leurs confrères mauriciens exercent les mêmes fonctions. De plus, le droit mauricien est dans le fond très proche du droit français, ce qui fluidifie nos échanges avec les conseils étrangers.   

Me Dwarka : Mes 5 années à Paris au sein d’un cabinet international m’ont familiarisé avec les méthodes de travail de mes confrères européens, et j’ai gardé d’excellents contacts parmi eux. Compte tenu du nombre d’étrangers installés à Maurice, l’interaction entre les droits européens et le droit mauricien est constante. Nous travaillons donc souvent en réseau avec des notaires et avocats français ou européens, attorneys ou avocats sud-africains ou australiens, afin de conseiller de manière optimale les étrangers investissant à l’île Maurice.
S’agissant de la structuration de patrimoines internationaux, il faut savoir que la loi successorale peut être modifiée par l’effet du droit international privé, qui régit l’interaction entre divers systèmes juridiques. En deux mots, la célèbre affaire de la succession Johnny Hallyday en est une illustration parfaite : elle démontre comment un Français, installé de manière pérenne à l’étranger, peut en toute légalité choisir de soumettre sa succession soit à loi de son pays de résidence habituelle, soit à sa loi nationale, en application d’une réglementation européenne qui le permet. Notre Office Notarial travaille en binôme avec une notaire française spécialisée en droit international privé, afin de mieux conseiller nos clients disposant de patrimoines importants.

Emilie de ROSNAY

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Jasmine LONGUEVE

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